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房地产信托龙抬头

2018-12-06 19:56:59

房地产信托"龙抬头"

受房地产调控政策和银监会重点管控的影响,2012年房地产信托进入低谷。而据近统计资料显示,2013年1月,新成立的房地产信托募资规模达169.05亿元,占比29.49%,远高于去年22%-23%的平均水平。据好买基金研究中心统计,截至今年1月,公开发行的126只信托产品中,有30只投向房地产行业,占比23.81%。中融信托、中铁信托、中投信托、渤海信托等均有多款房地产产品发行。而去年8月至12月,房地产信托的发行数量在所有固定收益信托产品中的占比从未超过20%。

与此同时,去年持续到今年年初的房地产信托集中兑付风险终通过各种方式获得解决,业内专家表示,房地产信托或将重新回到信托业龙头位置。

受益于房地产市场回暖

1月29日,惠誉发布报告称,由于开发商融资渠道更加通畅、监管方面的不确定性降低,预计中国住房建设活动将在2013年增长。穆迪在同一天的报告中称,2012年多数受评开发商的签约销售情况良好。穆迪表示,在其评级的15家开发商中,有14家开发商完成或超过了其2012年全年的销售目标。

标准普尔评级服务20日宣布,将中国住宅房地产开发行业的评级展望由负面调整至稳定。这也是继惠誉和穆迪之后,国际三大评级机构再次表态看好中国房地产市场前景。评级机构的报告给了房地产商融资的信心。此前银监会主席尚福林在公开场合表明房贷整体风险可控,也为市场注入稳定剂。

房地产回暖使得强大的融资需求在经历了去年的短暂收缩后,重新释放。此外,各地保障房的建设使得2013年通过信托融资的保障房项目继续增长。由于政府支持保障房项目,此类信托产品受到了开发商和投资者的追捧。另据了解,保障房项目一般会有2/3的商业配套,这为信托公司提供了利润空间。

调控下风险不容小觑

中国信托业协会专家理事周小明指出,去年以来的资产管理 新政 ,赋予了券商、基金、保险等机构以更多与信托业同质化的资产管理业务,也使信托公司面临更多的竞争压力。

虽然近期房地产信托产品发行已然升温,但信托公司并未放松警惕。接受采访的多位信托公司管理人员均表示,信托公司本身对于房地产信托的内部风控要求一直以来都很严格,在选择项目时,会优先考虑大型上市房企或拥有丰

富土地储备的公司。随着房地产市场的回暖,房地产信贷环境有所缓和,大型房企在融资方式的选择上占有主动地位,其信托融资成本相对较低。 现在发行房地产信托都会把风控放在位,为了确保投资者的资金安全,不少项目都会提前兑付以规避风险。 另一位信托公司高管表示。

中国指数研究院2013年2月发布报告称,2012年四季度,房地产信托的年平均收益率为9.73%,这是该数据自2011年二季度以来首次跌破

10%,房地产企业通过信托融资的成本有所下调。

房地产的调控政策也给房地产信托带来一定的风险。2012年中央经济工作会议强调2013年将坚持房地产市场调控不放松,今年2月20日举行的国务院常务会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,并在明确既有政策的基础上,提出了建立健全稳定房价工作考核问责制度等举措。宏观调控的大环境不利于保证房地产信托避免兑付危机的再次出现。

兑付期限的制约

国家对房地产市场的持续宏观调控,房地产的市场风险便难以避免,而2013年信托公司又有大量需到期清算的房地产信托产品。

由于房地产信托的平均期限为两年左右,信托业协会的数据显示,房地产信托2011年共新增余额为2558亿元,数据显示,2013年房地产信托总还款额约3100亿元,而兑付高峰将在2013年二季度出现,达1301亿元。

专家表示,2012年多款信托产品被曝出兑付危机,进入2013年,信托公司发行新产品愈发谨慎。对于投资者来说,在选择信托产品时,也应该树立 买者自负 的观念,不要盲目迷信 刚性兑付 。

所谓 刚性兑付 ,是指信托产品到期后,信托公司必须分配给投资者本金以及收益,当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时,信托公司需要兜底处理。但事实上,我国并没有那项法律条文规定信托公司必须进行刚性兑付,这只是信托业一个不成文的规定。

按照以往的做法,信托计划到期时如果出现兑付困难,信托公司一般会采取提前清算、延期展期、借新还旧、寻找AMC接盘等方式来保证兑付。但是如果同一时间信托公司多款产品出现兑付风险,信托公司的资金无法垫付产品本息的话, 刚性兑付 这一金科玉律必然会被打破,承担后果的只能是投资者。

去年以来多家信托产品风险频繁暴露,特别是今明两年将面临房地产信托集中兑付的重要节点,这都使得外界猜测在 刚性兑付 打破后,信托业是否会爆发系统性风险。据中国信托业协会新近公布的2012年4季度信托公司的主要数据显示,截止到2012年底,全行业65家信托公司管理的信托资产规模和利润总额再创历史新高,分别达到7.47万亿元和441.4亿元,与2011年底相比,增速分别高达55.30%和47.84%,并在资产规模上首次超过了保险业7.35万亿的规模,成为仅次于银行业的第二大金融部门。随着信托业的壮大,处理好其内部可能发生的风险对整个金融系统变得越发重要。

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